12月11日下午，临汾兵站路农贸市场办公楼一楼的大门，突然被人加上一把坚固的大锁。
一石激起千层浪，这个曾被奉为临汾首个具有星级设计标准的“社区型”农贸综合市场，刚运行短短一年多，为何就落到被人封门上锁的地步？
早在二十多年前，山西省运输公司（长途汽车站）通过划拨取得临汾兵站路一处近2万平米的土地使用权。1994年12月，土地管理部门就这个地块使用权为该公司办理了《国有土地使用证》。2004年3月，依据省国土资源厅319号文件，将该宗土地使用者变更为“山西汽车运输集团有限公司”，使用权方式：工业用地为授权经营，期限为50年。
此后十余年间，这宗土地由山西汽运集团临汾汽车运输有限公司（以下简称“临运公司”）用于经营长途汽车站，后因车站迁往河西，遂委托山西三佳拍卖对该土地及房屋租赁权进行公开拍卖。
2017年5月，山西新昌林农业开发有限公司（以下简称“新昌林公司”）通过拍卖取得了该房屋及场地的租赁权。5月28日，临运公司与新昌林公司签订《房屋、场地租赁合同》，其中约定：临运公司将位于兵站路原长途汽车站2万余平米的房屋和场地，租赁给新昌林公司使用，期限为十五年两个月。
根据合同内容，2017年8月1日新昌林公司正式交付租金，租金一年一交，第一年租金270万元，从第二年开始逐年按约定比率递增至第十年。
签订合同时，新昌林公司交纳第一年度租金，水、电、取暖费、土地税(由临运公司代收代缴)以及新昌林公司经营项目相关联的各项税费由其全部承担。
根据合同中约定，新昌林公司需在租金到期30日前交清下年度租金，然而，该公司迟迟没有交钱的表示。这里面究竟发生了什么变故？
2018年8月1日，临运公司向新昌林公司发了一纸通知，要求对方当月19日前结清拖欠的房租，否则，将按约追究其违约责任及违约金。
8月18日，新昌林公司回函临运公司称：7月初，本公司收到临汾市政府下发的一份《关于调整中心城区控规D-03街区部分地块规划条件的批复》，将该租赁地块规划为零售商业兼容社会停车场用地，要求相关部门严格按照控规及新规划条件开展规划设计及土地出让工作。
于是，新昌林公司査阅了临运公司的用地手续，认为对方的房屋场地的有关土地存在法律障碍，尤其是省国土资源厅319号文件中明确“如改变用途或向其他单位或个人转让、出租，应报经国土资源行政主管部门批准，并缴纳土地出让金”。
新昌林公司据此认为，临运公司把土地出租给自己后，并未报经国土资源行政管理部门批准，也未缴纳土地出让金，临运公司完全有可能无法履行合同，从而导致自己蒙受损失。
新昌林公司希望临运公司30日内向国土资源行政主管部门呈报，并获得批准，同时缴纳土地出让金或向被告提供合同履行担保，否则公司将依据《合同法》行使不安抗辩权，暂停中止履行合同。
“不安抗辩权”，到底个什么鬼？这个面孔陌生的法律词汇，当下就把临运公司给整懵了！
临运公司赶紧虚心请教律师。所谓不安抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。
简单点说，就是赋予当事人在履行合同时，有内心不安情况的，随时进行抗辩的权利。
举个栗子，隔壁老王打算买下宋老板的一辆奥迪，双方签协议约定老王先付3万，宋老板十天后交车。不料，老王在打款前，意外发现宋老板欠下了一屁股债，据说有债主已上法院起诉了宋老板。老王感觉情况不妙，如果自己先付了钱，可能有去无回，宋老板不能给自己交车咋办？这时候，老王就可以行使不安抗辩权，中止履行协议。
但在司法实践中，行使不安抗辩权会带来一定的法律后果，因此对不安抗辩权的行使条件有很大的限制。
很快，临运公司就清醒过来，它发现新昌林公司不交纳租金是行使其不安抗辩权的说法，完全站不住脚。
首先，根据法律规定，行使不安抗辩权的条件是：1、双方当事人因同一双务合同互负债务；2、双方在合同中约定了履行债务的先后顺序；3、须先履行方掌握了后履行方不能履行或可能不能履行合同义务的确切证据。
而临运公司与新昌林公司在合同中并未约定履行的先后顺序，而是同时履行，也就是俗话说一手交钱一手交货。另外，临运公司按照合同及时将土地交付给了新昌林公司，不存在履行期限到来的时候不能履行的情绪。
就拿隔壁老王买车来说，假如老王和宋老板约定了一手交钱一手交车，即不存在先交钱，后交车的先后顺序，那就不会跟不安抗辩权发生一毛钱的关系。更何况，如果宋老板已经先把车交付给了老王，老王反以不安抗辩权为由，拖着不付款的话，这不是有点耍赖吗？
但新昌林公司始终认为自己心里十分“不安”，坚持以不交纳租金的方式进行“抗辩”。
首先，临汾市人民政府下发的《关于调整中心城区控规D-03街区部分地块规划条件的批复》，只是对市规划局规划请示的批复，要求有关部门严格按照控规及新规划条件开展规划设计及土地出让工作，并未对土地的使用权人作出变更，也就是说上诉人一直具有该块土地的使用权。
仅从《批复》来看，涉案房屋、场地存在被收回的风险，但对此双方在合同中已有约定，“如因不可抗力造成房屋场地严重毁损或当地政府规划建设原因导致本合同无法继续履行时，甲乙双方互不承担责任，但甲方应退还乙方未实际占用期间的已交租金和财产保证金；如因政府规划拆迁，对乙方新建项目用房的赔偿归乙方所有”。
由此可见，被上诉人新昌林公司对涉案房屋、场地存在被收回的风险是有预见的。若双方在履行合同过程中出现上述情况，被上诉人新昌林公司可依据合同约定另行主张自已的权利。
第二，山西省国土资源厅319号文件也只是要求上诉人如改变土地用途或出租土地，应报国土资源行政主管部门批准。上诉人即使将土地出租时未报经有关行政部门批准，也是属于行政部门管理和处罚的范畴。
根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行。
根据省国土资源厅下发的文件，临运公司向新昌林公司出租涉案房屋、场地，未经国土资源行政主管部门批准，在程序上虽有瑕疵，但并不影响合同的效力。且根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让出租、抵押二级市场的指导意见》第(十)条“以划拨方式取得的建设用地使用权出租的……出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续”的意见，上述情形对临汾汽运公司继续履行合同应不构成障碍。
经法院查明，2017年7月1日至2018年9月30日原告临运公司共向土地部门缴纳涉案土地使用税377240元。
何况，现在新昌林公司仍在正常使用租赁物经营，并未产生导致合同无法履行的情形。故法院判决，新昌林公司应依约交纳第二年度的租金，现逾期不交约定的租金，已构成违约，亦应承担相应的违约责任。
事实上，任何一个懂得基本常识的人，都应该明白一个道理：假设新昌林公司要行使不安抗辩权，暂时中止履行合同，那么，这也应该是双方同步中止履行——新昌林公司中止付租金，临运公司亦应中止出租房屋场地。
现在的情形却是，新昌林公司中止付租金，但继续占用临运公司的房屋场地做生意。那么，兵站路农贸市场的商户们是否也可以照猫画虎，有样学样，纷纷以不安抗辩权为由，不再向新昌林公司支付租金，继续占着商铺做生意？
被逼无奈之下，临运公司只好出此下策，派人锁住了兵站路农贸市场办公楼的大门。 |
