临汾师大项目地块项目初步发展建议20110220技术部分
五洲集团山西临汾师大地块项目整体发展战略建议（初步） 山西【2011 】临汾„师大商业项目‟GW/02 版权申明： 本报告仅供客户内部使用，版权归属恒达世行房地产顾问有限公司所有，未经恒达世行有限公司 书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PACEMAKER 做中国地产行业领跑者 专业服务 行业领先 密级：AAA 不可传播/复制 谨呈：山西临汾五洲集团 临汾五洲城建开发有限公司 顾问服务工作模块及分项工作体系 战略咨询Step 1A 土地资源盘点及价值评估 Step 1B 拆迁补偿安置成本分析 Step 1C 项目（土地）获取研判 Step 2A 开发目标体系设计 Step 2B 项目整体发展战略 Step 2D 管理组织模式设计 Step 2E 规划设计任务书 Step 2F 项目营销战略定位 Step 2G 政策研究 Step 3A 开发经济模型与经济评价 Step 3B 开发模式研究 Step 3C 拆迁安置及土地运营研究 Step 3D 投融资策略 Step 3E 地块划分与开发方案 Step 3F 成本控制研究 Step 3G 产品设计任务书 Step 4A 项目营销推广计划 Step 4B 招商方案 Step 4C 销售控制方案 Step 4D 驻场顾问服务 Step 2C 项目整体发展定位 四个层面 共计21个模块 根据要求灵活订制 我们常常听到的问题 通常，在没有仸何前提下、在没 有仸何总体目标 下，我们被诸如 此类的问题所困 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求？ 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ 我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ 开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅 长的，怎么处理？ 商业项目很难有绝对的成功，我们只 有先界定阶段性戒基于某种方向的成 功标准，才能对成功不否做出评估； 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对 于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商 在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人 群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越 发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产 裂变。 商业地产是“三高产品”： ——高风险、高回报、高技术含量。 所以，选址成功、设计成功、建设成功、招商成功、开业成 功、培育期实现盈利…… 作为开发机构，究竟需要哪些成 功，必须提前界定清楚，才更利于在项目初期明确研究及资 源投入方向。 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对 于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商 在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人 群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越 发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产 裂变。 商业地产是“三高产品”： ——高风险、高回报、高技术含量。 所以，选址成功、设计成功、建设成功、招商成功、开业成 功、培育期实现盈利…… 作为开发机构，究竟需要哪些成 功，必须提前界定清楚，才更利于在项目初期明确研究及资 源投入方向。 模拟定位原则：建议考虑对部分物业持有，按照 主流城中心商业项目开发获取项目的全面成功； 项目整体规划、设计未最终定稿； 项目位于临汾市核心区域，是城市未来发展主要交点； 未来发展前景十分乐观。 临汾市人口结构及临汾市商业现状分析； 现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势； 传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限； 将项目建成临汾标志性商业建筑； 将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合 项目本身规划条件；临汾市消费者调查结果；临汾商业调查及竞争对手的调 查结果；超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力；综合性的购物广场 应考虑各种业态及各种年龄层消费者需求；零售业态租金回报较餐饮、娱乐 高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例 适当；各行业各种零售业态的租金承受力水平；实现开发商利润最大化。 项目整体规划、设计未最终定稿； 项目位于临汾市核心区域，是城市未来发展主要交点； 未来发展前景十分乐观。 临汾市人口结构及临汾市商业现状分析； 现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势； 传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限； 将项目建成临汾标志性商业建筑； 将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合 项目本身规划条件；临汾市消费者调查结果；临汾商业调查及竞争对手的调 查结果；超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力；综合性的购物广场 应考虑各种业态及各种年龄层消费者需求；零售业态租金回报较餐饮、娱乐 高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例 适当；各行业各种零售业态的租金承受力水平；实现开发商利润最大化。 定位背景 定位思路 定位依据 临汾是山西省重心城市，城市历叱悠久，是以能 源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。 临汾市位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为 邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、 吕梁毗连；南与运城市接壤。 全市土地总面积20275平方公里，现辖2个县级市及14个 县。2007年末，全市常驻人口417.2万人，其中，城镇人 口151.7万人，占36.4%；乡村人口265.5万人，占63.6%。 临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤 化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业 体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部 分。经济总量和财政收入位居全省第二，在中部六省同 类城市中排名第16位。 临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心， 未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、 民营经济、可持续发展”六大戓略。 以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心，以中部五个重点县域中心 和东西十个山区县城及重点中心镇为增长极点；以连接中部平川七县市 的交通干线，引导各种生产因素和产业向增长极点和发展轴线集中布局， 形成中部、东部、西部三个经济区，促进全市经济社会协调发展。 1.大区位：为陇海——兰新地带成员城市，处于太原、西安、郑州等特大城市的多重辐射影响范围内； 2.中区位：地处山西省南部，为晋南地区中心城市之一，同时也是晋南地区的首位城市，是山西与西北、 西南、中原联系的重要“节点”； 3.小区位：位于汾河下游、临汾盆地中部，是晋南北部中心和交通枢纽，是临汾市域的经济核心。 市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张戓略， 西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质 (1)河西区 河西区是未来新城为市区的行政办公中心、 商务中心、文娱中心和公路客运中心。新城 总面积约15平方公里。 (2)汾河生态区 总面积约9km ，该区域将规划把城市生态、科教、旅游、娱乐有机结合起来，形成城市 新的经济增长点。形成生态文化旅游产业区。 老城区（铁西区）铁西区为现状城市中心区，形成以商业服务、 教育科研、文体娱乐为主的城市中心组成部 分。充分展示城市历史文脉。 城东区（铁东区）铁东区现状以临钢、临纺等大中型企业和部 分高校组成。规划除保留临钢、临纺等大中 企业用地外，拓展高校用地，以支撑铁东区 的进一步发展。 市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张戓略， 西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质 西至铁路、东至108国道，共计10平方公里，将108 国道以东7平方公里统一进行了规划，目前东城区 规划范围为17平方公里。 尧都区政府迁移： 现阶段，党政机关的东迁，已经实现 了行政中心的转移。行政中心的转移必将 带来商业贸易、文化娱乐中心的转移。 未来发展方向： 规划的东城区将是一个功能齐全、设 施完善、特色明显、环境优美的全新城市， 是尧都区政治、经济、文化的中心。 城市未来配套： (1)搬迁铁路货场以及铁路沿线仓储用 地至北站，形成北站铁路货运中心。 (2)搬迁第三监狱，原址调整为公园用 (3)铁东染料厂改为公共设施用地。(4)城南机床厂等企业改为生活居住用 (5)搬迁五一路油库。(6)铁东区小麦研究所实验用地改为商 业设施用地。规划建设2万平米市政广场 突出未来河东四个工业园区，改造升级，逐 步向生态型、环保型方向发展 (一)段店机电制造园区 规划面积10000亩。主要发展机电、装备制造等行业，具体包括精密铸造、不锈钢深加工、铝镁合金 深加工、法兰、玛钢、汽车零部件、重型机械产品、煤矿机械产品、纺织机械、电子机械及电子仪器等科 技含量较高的领域。重点发展1000万元以上的高科技项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固 定资产投资总额达到18亿元。 (二)尧庙轻工物流园区 规划面积5000亩。主要发展农产品深加工、木器制造、食品、药品制剂及汽贸物流等行业，具体包括 乳制品加工、肉制品加工、果品加工、粮食加工、饲料工业、木器加工、酿酒、酿醋、饮料、成药及药品 制剂、商贸物流等领域。重点发展500万元以上的轻工、物流项目，到2010年入园企业达到20户以上，入 园企业固定资产投资总额达到12亿元。 (三)贾得铸造化工园区 规划面积10000亩。主要发展冶金铸造、化工建材等行业，具体包括各类铸造产品、生铁冶炼、精细 化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助剂、食品添加剂等)、电石乙炔化工、尿素、甲醇及下游产 品、焦油加工及新型墙体材料等领域。重点发展1000万元以上的标准化精细化工项目，到2010年入园企业 达到16户以上，入园企业固定资产投资总额达到25亿元。 (四)屯里仓储加工园区 规划面积10000亩。主要发展仓储业、加工业。重点发展500万元以上的仓储、加工项目，到2010年入 园企业达到10户以上，入园企业固定资产投资总额达到5亿元。 东城区现状以临钢等大中型企业和部 分高校组成 临汾钢铁公司：太钢集团临汾钢铁有限公司（简称临钢）是以中厚板为主导产品的大型钢铁联合企业，为山西省重点工业企业和临汾市营业额最大、上缴税金最多的企业， 现有资产总额58.2亿元，职工1万余人。 山西师范大学：创建于1958年，学校设有20个学院，全日制本专科生20000余人，研究生2000人；有涉及10大学科门类的46个本科专业，62个硕士学位点，2个博士学位 点；现有教职工2000人,专任教师1000人，师资队伍数量充足 。是临汾市唯一一所正 规本科以上正规院校。 临汾GDP受国家大势影响，出现短暂的下调阶段，但工业 增加值由负转正。人均可支配收入不固定资产投资保持高 速增长 GDP：09年上半年全市GDP完成330.3亿元，按可比价计算，同比下降12%，比一季度降幅 缩小6.5个百分点。 工业增加值：从规模以上工业企业4、5、6三个月当月实现的增加值看，分别为19.1亿元、 24.2亿元、35.4亿元，月均增加8.2亿元。6月份当月同比增长0.7%，结束了自去年9月份以来 连续9个月的下降趋势，首次转负为正。 全市固定资产投资：需求持续稳定上升。上半年，全市固定资产投资累计完成153.8亿元，同 比增长47.2%，增速比同期提高1.6个百分点，比一季度提高28.8个百分点。 全市城镇居民人均可支配收入：今年以来全市城乡居民收入稳步增加。上半年，全市城镇居 民人均可支配收入达到6358元，同比增长9.1%；农民人均现金收入2368元，同比增长9.2%。 矿产能源业的限制发展影响了临汾GDP的整体上升，但同时，工业产值，固定投资 额以及人均收入的迅速增加。为临汾房地产的发展奠定了基础。 人均GDP的增长不社会消费品零售额、人均商业面积飞速增长，未 来市场潜力巨大。并得以迅速释放。反映出临汾市的消费水平的迅 速提高。消费意识在发生着潜移默化的变化 临汾市是山西产煤第 GDP发展的重要能源城市。长期以来， 城镇人口的收入现状 为贫富差距拉大的市 场局面。但城市仍然 处于低端消费力的表 现现状。随着国家政 策的进一步引导，未 来消费呈现上升趋势。 从人均商业面积的角度来说临汾市人均 商业面积达到了0.8，与内蒙省会城市相 当。这从侧面反映出当地的消费力强劲， 消费需求旺盛。 以2008年的数据为准，2008年，临汾市人均GDP数据约为2576美元，山西省 人均GDP排名第三位，快速上涨的人均 GDP标准是消费力上涨的重要基础。 2009年上半年，商业营业用房施工面积由08年的14.14万平方米增加到 32.21万平方米，增长127.79%。全市社会消费品零售总额累计完成 134.4亿元，同比增长21.1%。 部分城市人均商业面积 2.5上海 北京 呼和浩特 包头 临汾 据世界银行研究结果，住宅需求与人均 GDP有着密切的联系，当一个国家人均 GDP在1000-4000美元时，房地产进入高 速发展期；当人均GDP进入4000-8000美 元时，房地产进入稳定增长期。2008年 临汾市人均GDP已经达到17912元人民币， 按人民币汇率计算，约折合2576美元， 为巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业 并贩，推进优势产业的横向整合，打造航母级企业，加快 产业链条延伸 山西08、09两年将向煤炭行业投入 1800亿元，这是全 省6500亿元经济刺 激方案中的一部分， 将用于48座大型矿 井和206个循环经 济项目建设； 山西有4046家煤矿，其中国有200家， 要关闭3000家，只 留1000家，其中90 万吨以上的才能继 续生产，其他的全 部关闭。 煤炭行业：将形成二至三个年生产能力达到亿吨级的特大型煤炭集 团，三至五个年生产能力5000万吨级的大型煤炭集团。 焦炭行业：组建数个千万吨级的焦炭集团，同时规划一批具有国际 先进水平的焦化一体大项目。 加快产业延伸：600万吨以上大型高产高效接替矿井……集中推动一 批焦化行业资源综合利用项目的建设。 主导产业发展、规模扩大 上、下游企业需求扩大 私营经济发展 企业盈利能力、积累能力加强 财富阶层产生 财富阶层壮大 但是要看整治的力度，小煤矿现在基本都在停产状态，一停产当地 的政府就没财政收入了，所以很多地方都在请求折中一点的方法， 但是还没有最新的消息，这个事情很难判断，也许煤老板这个称呼 在两三年里就真的没有了。明显感觉现在煤老板花钱有所顾虑了， 不像前几年把钱不当钱。但是煤老板没有了还会有新的财富阶层， 比如国有煤矿的矿长、高管等等，年薪都在小一百万。 部分能源企业实施转型成功，推劢第 三产业发展 2009年1-4月，临汾市尧都区第三产业完 成投资10.11亿元， 同比增长70.4％，。 第三产业投资在交通运输、房地产、租赁 和商务服务、教育、 卫生、文化、体育、 社会保障等行业投资 快速增长的带动下， 增长大幅度提高，占 到固定资产总投资的 比重为74.3%。 -100.00% -50.00% 0.00% 50.00% 100.00% 一产 二产 三产 系列1 向农业生态工程转型 向养殖业转型 向教育产业转型 向房地产行业转型 向生态旅游产业转型 向金融业转型 向商贸服务行业转型 2009年1-4月份，尧都区辖区固定资产累计完成投资13.62亿元，同比增长 36.4％。从三产业看：一产投资同比下降7.42%，占总投资的比重为0.5%； 二产投资同比增长5.5％，占总投资的比重为25.3%；三产投资同比增长70.4 ％，占到固定资产总投资的比重为74.3%。 0.50% 25.30% 74.30% 一产 0.07亿 二产 3.44亿 三产 10.11亿 城市宏观结论：产业调查重点于第三 产业的发展方向 晋南城市经济群的扩大，将更好地整合各个城市的资源协调发展，作为龙头城市的临汾，集中西安、郑州、太原三大城市经济圈的交汇点， 从发展前景到城市辐射力将进一步提高； 城市目前处于尺度框架的扩大和功能调整的过程中，项目城东门户的区位优势越发明显； 临汾是以第二产业为主导的传统资源型城市，推进优势产业的横向整合，加快产业链条延伸的工作正在紧锣密鼓的进行中； 临汾市经济发展迅速，人民收入水平持续增长，近期虽有政策调整，传统能源产业有所下降，但转化后的第三产业得以迅速发展。 受支柱产业影响，临汾市场人口收入结构呈 典型的沙漏型，并影响其置业需求 私营业主 矿业相关 权力公务员 高知人群 私营业主：源于山西人的经商天赋，从事于各行各业， 企业规模或大或小，年收入从几十万到几千万。 矿业相关人员：矿主、运销公司、设备供应商、大大小 小的股东。 权力公务员：临汾市公务员，周边县市公务员，隐形收 待遇好的事业单位：教师、医生、律师等高知收入人群。中端客户 低端客户 高端客户 临汾市07-08城镇居民各项收入支出分 从数据可以看出，基本上城镇人口的收入与支出都比07年有了一定量的上涨。 食品仍然是人均支出中消耗最大的，其次为服务性消费支 出与人均储蓄存款。居住消费仅占9%。临汾房地产市场仍 然处于初级阶段，人们对房地产的消费性仍然未得到激发。 从07—08年，涨幅最大的食品、服务性消费支出、房地 产三项。从另一个侧面说明房地产市场在积极的发展之中。 20004000 6000 8000 10000 12000 实际收入 可支配收入 实际支出 消费支出 2008年人均 2007年人均 5001000 1500 2000 2500 3000 食品 家庭设备 交通通讯 居住 服务性消费支出 人均储蓄存款 2007年人均 2008年人均 24% 11% 4% 4% 8% 6% 9% 2% 16% 3% 13% 食品 衣着 家庭设备 医疗保健 交通通讯 教育文化 居住 杂项服务 服务性消费支出 社会保障支出 人均储蓄存款 07—08年收入支出消费表（单位：元） 08年各项支出消费占比 07—08年各项支出消费（单位：元） 临汾市各行业平均工资水平分析 500010000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 08年收入07年收入 4% 9% 5% 9% 4% 4% 6% 3% 3% 10% 2% 5% 6% 3% 5% 6% 5% 5% 6% 农、林、牧、渔业 采矿业 制造业 电力、燃气 建筑业 交通运输、仓储、邮政 信息传输、计算机服务 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 科学研究 水利、环境 服务业 教育医疗 卫生、社会保障 文化、体育、娱乐业 公共管理和社会组织 500010000 15000 20000 25000 企业 事业 机关 2008年 2007年 36% 31% 33% 企业 事业 机关 从行业的发展看（上一），企业、事业、机关三者收入 在08年市场中占有份额基本较为平均。但提到的是，企 业人口众多，机关与事业单位人口稀少，相对收入可观。 对比与07年，机关收入的涨幅最为明显（上二）。 从行业的收入来看，采矿业、电力行业、金融业是现阶 段临汾各行业收入最高的。尤其是电力燃气与金融业， 对比与07年，涨幅最为明显。采矿业相对涨幅放缓。 从08年占比的情况看，占比在6%以上的行业有采矿业 （9%）电力（9%）信息（6%）金融（10%）教育医疗 （6%）公共管理（6%）等6大行业。 临汾市各行业平均工资水平分析 行业分析——采矿业2009年行业背景介绍： 采矿业下属分为两个部分，第一部分为煤的开采环节，在这一环节内，临汾市呈现大中型国 有企业与私人中小企业并存的局面。现阶段国家改组改制主要是针对这一产业环节公有制改 变。但此类环节，拥有整个临汾乃至山西首屈一指的大部分私营煤老板。具备非常强劲的消 费能力。 另一环节为黑色金属冶炼产业，主要是煤产从属的一系列产业链发展。该环节多数为国有大 中型企业发展，拥有员工数较大，但中高层管理人员是本案的主体消费客群之一。 代表企业：同世达、三维集团、太钢集团、山西焦化等 产业 单位个数 总产值 人员年平均工资 采矿业 253 35782664 32.435 黑色金属冶炼（炼钢、铁） 48 41179679 单位：千元 临汾市是山西的能源开采基地之一，能源业为其主导统治性产业 企业消费能力较强；矿业私营业主消费性呈暴发户性质 企业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成 临汾市各行业平均工资水平分析 行业分析——电力、燃气2009年行业背景介绍： 临汾市的工业电力需求日益旺盛，促使电网与电源建设同步前进。截至2009年8月底，已经 形成了以41座110千伏变电站、12座220千伏变电站为地市主网架，两座500千伏变电站为发 展趋势的区域电网。2009年，临汾区域内开工建设的电网项目110千伏及以上变电容量及线公里，电网建设投资总额达9.6亿元(含农网)。 电力行业坚持走煤电一体和热电联产的路子，快速推进已开工的侯马热电联产等5个项目建 设，积极做好浮山大唐国际等5个项目的前期准备工作，力争两年内建成和在建的电力装机 容量达到800万KW以上，加快建设坑口电站基地； 代表企业：山西临汾热电有限公司；霍州煤电集团、临汾尧电电力有限公司；临汾新电电力有限公司 产业 单位个数 总产值 产值占比 工业增加值 增加值占比 人员年平均工资 电力 12 1752114 1.34% 666134 1.50% 34.086 燃气 382680.03% 15701 0.04% 29.904 单位：千元 由于工业的发展，现阶段临汾市的电业创造了巨大的财富 电力企业消费能力较强 未来随着重工业的进一步发展，电业消费将继续走高 电业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成 临汾市各行业平均工资水平分析 行业分析——信息行业2009年代表企业：中国移动临汾分公司；中国联通临汾分公司； 产业 单位个数 总产值 产值占比 工业增加值 增加值占比 人员年平均工资 通信、信息 413030.03% 14828 0.03% 21.010 单位：千元 由于工业的发展，现阶段临汾市的信息通讯成为了不可缺少的环节 从事产业职工稀少，但收入水平较高 从收入的角度看，消费能力较强 行业背景介绍： 临汾市形成以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、 物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。信息 技术在新型能源和工业基地建设产业做为核心的环节。取得了长足的发展与进步。 现阶段，通信信息行业作为高新高科产业配套的发展，造就了一批相对收入可观的客群。 临汾市各行业平均工资水平分析 行业分析——金融2009年代表单位：中国农村信用合作社、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、太平洋保险、人寿保险 产业 单位个数 各项存款余额 同比增长 各项贷款余额 同比增长 人员年平均工资 金融 920799818.31% 3633019 0.63% 3.8675 金融贷款成为临汾产业发展的基本保障 从事产业职工稀少，但收入水平较高 从收入的角度看，消费能力较强 行业背景介绍： 金融业对煤炭、焦炭、冶金、电力、化工五大传统产业，重点支持其推行新型化的工程项目。 金融业支持新兴产业、环保产业和高新技术产业规模化发展。在确保防范信贷风险的前提下，支持 煤化工、机械装备制造业、高科技新技术产业规模化。 拓展对旅游服务业的金融服务领域，带动旅游相关产业的发展。 临汾市金融类产业具备一定的特殊性，银行仅有五大银行，即信合、中行、农行、建行、工行五大 银行，其中农村信合是当地主要贷款融资的首选银行，具备较强的实力。保险业有太平洋保险、人寿保 险等单位。 单位：万元 临汾市各行业平均工资水平分析 行业分析——教育2009年代表企业：山西师范大学、临汾职业技术学院、临汾一中、临汾二中、临汾三中、平阳中学 产业 高等学校数 高等学校教师 中等学校数 中等学校教师 普通中学数 普通中学教师 小学数 小学教师数 教育 332383 21548 2263 23420 临汾教育产业较为庞大，教职工购房意向较强 收入水平较为可观，消费能力强 就近消费观念重 行业背景介绍： 临汾共有中小学4062所（民办321所），其中普通高中86所，职业高中47所，初中360所，小学3569所。 在校生79万，其中高中9万，初中25万，小学45万。在职教师46244名，高中5242名，初中15388名，小学 25614名。 学校设有20个学院，现有教职工1900余人,专任教师900余名。其中，博硕士生导师261人，具有博硕 士学位的教师477人，具有高级职称的教师330人，省级学术带头人13人，省级学科带头人4人、山西省青 年拔尖创新人才4人，省级教学名师14人， 单位：个 类别 高等学校 中等学校 普通中学 小学 人员年平均工资 高级教师（教授） 4200—4500 1500-1800 2200-2500 1500—1600 23568 专任教师（讲师） 2200—2300 3000-3300 3300-3800 2000—2100 单位：元 教职工收入 产业发展 临汾市各行业平均工资水平分析 行业分析——公共管理与社会组织2009年代表单位：市内各大机关单位 产业 单位个数 人员年平均工资 公共管理 35 21.406 政府部门具备市场熟悉度，对房产了解较为深入 从事产业职工稀少，但收入水平较高 从收入的角度看，消费能力较强 行业背景介绍： 市委、市政府、尧都区政府、发展和改革委员会、教育局、 科技局、 公安局 监察局、民政 司法局、财政局、人事局、劳动和社会保障局、 建设局、交通局、农业局、水利局、 林业局、 商务局、 文化新闻出版、卫生局、 计生委、审计局、 环保局、广播电视局、 体育局、统计局、 全生产监督局、煤炭局、外事旅游局、民族宗教事务局、 文物局、粮食局、 物价局 单位：千元 商品房客户的臵业倾向…… 投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更 看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。 投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更 看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。 支付趋向：拥有较强的支付能力，都能承受较高的单价与总价，不再被卖方的 打折、赠送等方式打动，愿为服务买单。 支付趋向：拥有较强的支付能力，都能承受较高的单价与总价，不再被卖方的 打折、赠送等方式打动，愿为服务买单。 产品要求：一般选择户型较大的产品，更有效地作为资产来持有，在满足日常 生活的基础上足够舒适，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的 面积。 产品要求：一般选择户型较大的产品，更有效地作为资产来持有，在满足日常 生活的基础上足够舒适，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的 面积。 服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可 能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。 服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可 能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。 经过几年的发展，临汾房产市场进入 快速发展阶段 人均GDP与房地产发展关系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质 量并重 平稳发展，以质量为主， 数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 宏观经济增长与房地产发展关系 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个 地区房地产市场的发展阶段。 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 0-800美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 09年临汾市人均可支配 收入突破1000美元人民币; 01年到06年,临汾GPD平 均增长速度超过10% 05年,临汾房地产施工面 积及销售面积都超过100万 平方米.06年,房地产投资 突破100亿大关，比上年增 长27.11％ 08-09年土地市场较萎靡，放量不足，但仍有土地大面积集中释放，所有放量均位于城西汾河周边 出让日期土地 位置 出让面积 2009.4.27—2009. 16滨河路东侧新 外滩北侧热力 公司南侧 32947.2 （49.42亩） 2009.4.27—2009. 16向阳路南侧中 大街东侧 1401.86 （2.10亩） 2009.4.27—2009. 16向阳路以南中 大街西侧 16770.4 （25.16亩） 2008.7.4—2008.7.11 尧都区尧庙镇 力公司南侧、滨河东路东侧 329186.66 （493.78亩） 08年临汾土地市场经历了一场异常的低潮期，全年放量仅有尧庙镇西赵村一块土地；09年经过临汾领导班子的更换，上半年土地放量有所增加，但均集中在城西区域，东城并无放量； 纵观2年来的土地放量，所有放量均集中在滨河东路周边，可见市政府的发展重点仍然在此区域。对于身处东 城的楼盘，会被城西分流部分客户，但板块内部相比城西未来竞争较小，较之城西更具有广阔的发展前景。 近年临汾市成交面积及成交价格走势 1020 30 40 50 60 06年 07年 08年 年份 06年 07年 08年 销售面积（万） 36.86 47.7 58.2 5001000 1500 2000 2500 3000 06年 07年 08年 近年销售面积走势 年份 06年 07年 08年 成交均价（元/） 1957 2439 2921 市场施工面积07年到08年几乎成倍增长，销售面积增 幅仅增24.7%。在售房源有部分属于上年积压。持续积累 后可售房源数目可观，销售压力将进一步增大。 近年成交价格走势 临汾市场商品房成交均价逐年增幅在20%左右。在08 年全国经济低潮期，临汾商品房有这样的表现，利好方 面是市场受整体大环境干扰小，但同时说明临汾市场还 未融入大市场，处于较落后阶段。 近年临汾商品房供需总结 土地供应市场：所有放量均集中在滨河东路周边，可见市政府的发展重点仍然在此区域。对于身处东城的楼盘，会被城西分流部分客户，区域认同感的进一步激发是城东 需要解决的问题； 住宅销售市场：2009年上半年，临汾市房屋施工面积364.67万平方米，比上年同期的208.97万平方米增加155.7万平方米，增长74.51%。销售面积为58.2万平米。增幅仅 增24.7%。在售房源有部分属于上年积压，销售压力将进一步增大； 区域市场板块趋向明显，由于长时间形成的区域居住观念，居住区块概念明显。销售地缘性比重较重，板块竞争成为下一步主流发展方向。 空臵率继续增加，尤其在城西板块居住空臵率表现较为明显，投资性住房出现一定的市场，但不足以影响主流销售方向。 城市的房地产发展呈现从初级市场过度到迅速发展阶段，逐步向品质化、全面化的方向发 展。供应量进一步加大，销售量也进一步平稳上扬。市场出现良性发展阶段。但供应 量的激增，销售项目的迅速增多，致使竞争压力的进一步增强，市场逐步进入强竞争 压力下的“强者愈强，弱者愈弱”的局面。 临汾板块形式图 城西板块新城炒作， 环境较佳 教授花 城南板块旅游景观区带动 区域发展 城内板块 配套成熟， 寸土寸金 城东板块 区域放量逐 步走高，认 同度需进一 步提高 城西板块： 政府大力推广的新城 所在，住宅配套大力 增加，沿河环境较好， 区域认可度较高 城内板块： 老城区，区域内配套 非常成熟，但放量较 小，区域认可度高 城东板块： 区域未来放量全市最 高，但现阶段档次较 弱，区域环境较差， 配套不够齐全，档次 较低。认可度较低 城南板块： 借助尧庙的旅游资源 发展的区域，但现阶 段尚未形成规模，影 响力较弱。 地产开发板块界定： 城内板块由于基本构架已经完全成型，未来土地放量有限，故对本版块难以造成过多 威胁；城西板块属新兴开发区，区域本身土地供应量巨大，现阶段受到政府的大力支 持，未来发展前景巨大。属于本板块的直接竞争对手。 板块 城东板块 城西板块 城内板块 城南板块 定位 尧都区政治、经济、文化 中心 经济开发区，全新居住改造 示范区 老城区，传统居住区，衔接城西 边缘城区，新兴景点， 延续城内 布局 以解放东路、临浮路为主 轴，向周边扩散，以新兴 住宅，政府组团为主，并 配以大型商业配套 以中大街、向阳西路为发展 主线，向周边扩散，以新兴 的住宅为主，并配以大型商 业配套 以政府机构、老企业、旧家属居住区 为主，中小型饭店、专卖店、便利店、 杂货店等为主的商业功能 以鼓楼南街为主轴，向 周边辐射，主要以风景 区及汽车交易为主。 配套 以临浮路为主要规划的商 业中心，现阶段已初具雏 形，未来有大型商场、酒 店、餐饮等多种商业配套。 以中大街为主要规划的商业 中心，现阶段已有高档酒店、 休闲会所等，未来会形成多 处生活商业配套。 以解放路形成城市级较成熟商业中心， 包括星级酒店、专卖店、专业市场、 生活配套商业（商务型商业）、居 住区内的配套商业（生活型商业） 以鼓楼南街南段为主要 功能街区，配套有尧庙 风景区及城南汽车配套 市场及车站。 产品 中高密度住宅、以小高层、 高层为主体，更有低密度 住宅设臵。 如：东方亚特兰、新东城、 莱茵半岛 中高密度住宅、以小高层、 高层为主体。如：圣汇家天 下、滨江城市花园 高密度住宅，小高层、高层。 如：铜锣湾、府西家园等 低密度住宅，小高层、 多层。如：御景水岸、 教授花园 报价 认同 未来发展 未来区域逐渐成为地产商 争抢进驻的热土。现阶段 该区域正处于积极发展之 中，该区域处于上升期。 未来区域逐渐成为地产商争 抢进驻的热土。现阶段该区 域正处于积极发展之中，该 区域处于上升期。 目前在可售房源不多，市场处于平稳。 未来供应量预计维持稳定，发展前景 有一定局限 该区域自然环境优越， 有大面积土地放量，预 计未来会有更多新盘进 模拟定位内容：考虑开发风险、物业经营持有、开发物业销售利润实现前 期下的各个具体内容的定位； 项目定位的总体目标 基于上述原因，本项目总体目标为： 构建临汾市一个集国际名品视窗（国内一线、国内二线）、休闲购 物、文化娱乐为一体的综合性购物广场 以“休闲消费、餐饮娱乐”为概念，将各类自然景观、人文景观、历史文化 与购物消费有机融合为一体，使消费者在本项目内即可体验到购物、休闲消 费的乐趣，在轻松、愉快的环境中购物消费。 项目定位的构成 一个项目的成功，跟准确的定位是密不可分的，而一个商场定位不是单一的， 它是由其它几个细分定位组成的，构成一个完整的商场定位。如图所示: 项目定位的总体目标 基于上述原因，本项目总体目标为： 构建临汾市一个集国际名品视窗（国内一线、国内二线）、休闲购 物、文化娱乐为一体的综合性购物广场 以“休闲消费、餐饮娱乐”为概念，将各类自然景观、人文景观、历史文化 与购物消费有机融合为一体，使消费者在本项目内即可体验到购物、休闲消 费的乐趣，在轻松、愉快的环境中购物消费。 项目定位的构成 一个项目的成功，跟准确的定位是密不可分的，而一个商场定位不是单一的， 它是由其它几个细分定位组成的，构成一个完整的商场定位。如图所示: 目标市场定位 物业功能定位 项目形象定位 项目形象定位 经营方式定位 经营业态定位 开发特色定位 建筑规模定位 模拟目标市场定位：主流客群为临汾 市辖区的内需型消费客户群； 目标市场定位 目标市场定位可分为区域市场定位及消费群定位。 区域市场定位： 根据市场调查及临汾城市的辐射能力，本项目的目标区域市场为以临汾市为 中心，周边城镇为辅助，国内外等其它为补充。 1、临汾市辖区、临汾市周边霍州地区、侯马地区、运城地区等，两小时交 通圈范围内的城镇； 2、国内城市及海外，主要以游客、商务人士为主。 目标市场定位 目标市场定位可分为区域市场定位及消费群定位。 区域市场定位： 根据市场调查及临汾城市的辐射能力，本项目的目标区域市场为以临汾市为 中心，周边城镇为辅助，国内外等其它为补充。 1、临汾市辖区、临汾市周边霍州地区、侯马地区、运城地区等，两小时交 通圈范围内的城镇； 2、国内城市及海外，主要以游客、商务人士为主。 目标市场定位 物业功能定位 项目形象定位 项目形象定位 经营方式定位 经营业态定位 开发特色定位 建筑规模定位 模拟物业功能定位：按适度超前临汾 的模式，功能为大体量集中式商业； 现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随 着人们消费水平的提高，休闲、娱乐购物消费已成为一种趋势。随着城市节 奏的加快，人们在购物的行为上，也有所改变，“一站式”的购物成为大多 数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化，也由满足人 们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，还要满足人们的 休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模， 也要讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而且将生活的空间 也搬进了商场。基于此，以体现现代购物中心的特点，本项目将几大功能融 为一体： 现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随 着人们消费水平的提高，休闲、娱乐购物消费已成为一种趋势。随着城市节 奏的加快，人们在购物的行为上，也有所改变，“一站式”的购物成为大多 数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化，也由满足人 们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，还要满足人们的 休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模， 也要讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而且将生活的空间 也搬进了商场。基于此，以体现现代购物中心的特点，本项目将几大功能融 为一体： 目标市场定位 物业功能定位 项目形象定位 项目形象定位 经营方式定位 经营业态定位 开发特色定位 建筑规模定位 购物功能 物业功能 休闲功能 娱乐功能 服务功能 旅游功能 模拟项目形象定位：借用政府形象， “绑架”政经要员； 本项目所在区域是未来临汾市发展的中心，政府给予了很高的期望值，本项 目实际上也是这个城市的亮点工程。为配合项目达到外部客观要求，以及结 合消费群、经营者的特征与习性，本项目在形象上一定要具有一个新的概念， 新的特色商业，新的商业文化融入在其中。通过塑造商场的整体形象，打造 临汾购物新时尚。 本项目所在区域是未来临汾市发展的中心，政府给予了很高的期望值，本项 目实际上也是这个城市的亮点工程。为配合项目达到外部客观要求，以及结 合消费群、经营者的特征与习性，本项目在形象上一定要具有一个新的概念， 新的特色商业，新的商业文化融入在其中。通过塑造商场的整体形象，打造 临汾购物新时尚。 目标市场定位 物业功能定位 项目形象定位 项目形象定位 经营方式定位 经营业态定位 开发特色定位 建筑规模定位 商场的形象主要通过三方面来表现： 商场的建筑规划设计：如建筑外观、人流组织、内部柱网跨度、结构影响及 调节可行性、楼层高度、机电功能配臵、颜色等；
临汾师大项目地块项目初步发展建议20110220技术部分,临汾师大,融信杭师大地块,临汾天气,临汾天气预报,山西临汾,临汾人事考试网,临汾市,临汾西站,临汾地图 |
